Il condominio del sovra indebitato

di Nicola Fabbri (Avvocato in Arezzo)

Queste brevi note vorrebbero fornire funzionali indicazioni sul tema della morosità condominiale in rapporto alle procedure di Sovraindebitamento.

Le considerazioni svolte traggono spunto dalla forte esigenza di affrontare tale aspetto nei sempre più numerosi casi di Sovraindebitamento: sotto il profilo pratico e concreto, la questione non appare più evitabile.

Tale analisi presuppone come gli oneri condominiali:
a) siano di natura ordinaria che straordinaria,
b) non siano mai stati contestati (per es. attraverso impugnazione delle Delibere assembleari),
c) siano divenuti esigibili ex art. 63 Disp. Attuazione Codice Civile, durante la Procedura di Sovraindebitamento

Per l’effetto, se tutti gli oneri anteriori alla data dell’apertura della procedura dovranno essere soddisfatti secondo le regole del concorso tra creditori, è sostenibile come quelli successivi a tale data, beneficino della prededuzione, in forza del combinato disposto di cui all’art.30 Legge 220/12 (Riforma del Condominio) e dell’art.111 L.F.

In particolare, l’art.30 menziona espressamente le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria ai fini della prededucibilità, con ciò evidenziando come tali oneri/crediti post procedura debbano essere soddisfatti ogni volta che maturano (più correttamente, ogni volta che diventano esigibili, cioè ogni volta che il Consuntivo ed il Preventivo, ovvero lo stato di ripartizione ex art.1123 cc, vengono approvati dall’Assemblea).

La ratio di tale disposizione risiede nell’esigenza di non recare ulteriore pregiudizio all’entità Condominio in caso di fallimento e/o sovraindebitamento di un condomino/proprietario e risulta, riterrei, una opportuna valutazione normativa in adeguata sintonia e coerenza con i principi della materia Concorsuale.
Ciò in quanto durante le more della procedura avviata, il Debitore continua ad assumere oneri progressivi (maturazione di debiti), sorti in occasione della procedura e che termineranno solo con la chiusura delle stessa, senza che possa distinguersi tra spese ordinarie e spese straordinarie, poichè entrambe maturano quotidianamente ed indipendentemente dall’uso del bene, in quanto sono spese di gestione, manutenzione e conservazione delle parti comuni a prescindere dall’uso e da chi utilizza la singola proprietà privata.

Tale assunto è ormai pacifico, tanto che il Condominio non ha legittimazione alcuna verso l’eventuale Conduttore per la richiesta coattiva degli oneri condominiali in sofferenza.
In altri termini non sussiste solidarietà alcuna tra Locatore e Conduttore nei confronti del Condominio; questo ultimo è Giuridicamente obbligato ad agire solo ed esclusivamente verso il Proprietario – Locatore che, una volta adempiuto, avrà diritto di regresso verso il proprio Conduttore.

In conclusione, su tale aspetto sarà il Gestore, nella Relazione ed ai fini della fattibilità/sostenibilità del Piano, a non dover dimenticare tale posta passiva che matura di mese in mese.

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di Nicola Fabbri, su Ora Legale NEWS

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